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Bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung: Was geht und was nicht?

Bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung: Was geht und was nicht?

Eine Eigentumswohnung ist für viele Käufer ein lang gehegter Traum: endlich in den eigenen vier Wänden wohnen und Unabhängigkeit von steigenden Mieten erlangen. Doch der Kauf eines Wohnobjekts ist nicht gleichbedeutend mit dem Kauf absoluter Freiheit. Eigentümer müssen sich an die Regeln und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft halten. Das bedeutet unter anderem, dass viele bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung nicht auf eigene Faust durchgeführt werden dürfen. Worauf Sie diesbezüglich achten müssen, erfahren Sie in unserem neuen Blogbeitrag.

Der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

Bauliche Veränderungen am Wohneigentum können vielfältig ausfallen. Es kann sich beispielsweise um die Anbringung einer Markise auf dem Balkon, Modernisierungsmaßnahmen im Innenhof oder Sanierungsarbeiten im Treppenhaus handeln. Wichtig ist, zwischen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und Veränderungen am Sondereigentum zu unterscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bereiche des Grundstücks und Gebäudes sowie Anlagen und Einrichtungen, die allen Eigentümer der Immobilie dienen. Das sind beispielsweise gemeinschaftlich genutzte Kellerräume, der Innenhof, die Heizungsanlage und zumeist sogar Fenster und Balkone. Im Sondereigentum befinden sich hingegen alle Bereiche und Anlagen, die nur einer bestimmten Partei der Eigentümergemeinschaft gehören. Dazu zählen etwa eine bestimmte Wohneinheit, ein eigenes Abteil im Keller oder ein Privatgarten. In diesem Sondereigentum dürfen von dem entsprechenden Eigentümer bauliche Veränderungen jederzeit vorgenommen werden. Eine Veränderung am Gemeinschaftseigentum benötigt hingegen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft darf mitreden

Die Eigentümergemeinschaft besitzt immer dann ein Mitspracherecht, wenn bauliche Veränderungen nicht nur die eigene Wohneinheit, sondern das gesamte Gebäude betreffen. So soll sichergestellt werden, dass das einheitliche Erscheinungsbild der Immobilie gewahrt bleibt. Ein Eigentümer darf beispielsweise nicht auf eigene Faust eine Markise auf dem Balkon anbringen, den Innenhof umgestalten, andere Fenster einbauen oder neue Haustüren einsetzen. Das bedeutet natürlich nicht, dass diese baulichen Veränderungen an der Eigentumswohnung grundsätzlich nicht möglich sind, sie bedürfen jedoch der ausdrücklichen Zustimmung der anderen Eigentümer. Erteilt wird diese in der Regel auf der Eigentümerversammlung.

Von innen dürfen Eigentümer Ihre Wohnung so gestalten, wie sie möchten. Besondere Wandfarben, neuer Stuck oder eine bodentiefe Dusche sind ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich. Aufpassen sollten Eigentümer beim Abriss von Wänden: Es ist unbedingt empfehlenswert, sich zunächst bei einem Statiker darüber zu informieren, welche Wände tragend sind. Und Vorsicht: Nicht alles, was sich in Ihrer Eigentumswohnung befindet, ist auch Ihr Sondereigentum! Verlaufen beispielsweise Heizungsrohre durch mehrere Wohneinheiten, zählen sie zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht einfach umgesetzt oder ausgetauscht werden.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Wer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen möchte, sollte den Unterschied zwischen den Begriffen „Instandsetzung“, „Instandhaltung“ und „Modernisierung“ kennen. Unter Instandsetzung und Instandhaltung fallen alle baulichen Maßnahmen, die zum Erhalt der Immobilie gehören. Dazu zählen beispielsweise der Austausch defekter Stromkabel, Reparaturen am Heizungssystem oder der Austausch von Dichtungsventilen an den Wasserrohren. Modernisierungsmaßnahmen sind hingegen alle baulichen Veränderungen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie aufwerten – also zum Beispiel die Anbringung von dreifach isolierverglasten Fenstern statt alter Kastenfenster oder ein außenliegender Fahrstuhl im Innenhof.

Der Beschluss von Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung am Gebäude erfordert eine einfache Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft. Für die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen muss hingegen eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorliegen. Das bedeutet, dass mindestens die Hälfte aller Eigentümer abstimmen und sich drei Viertel der Stimmabgaben für die baulichen Veränderungen aussprechen müssen.

Beitragsbild: © Christian Hillebrand / Adobe Stock

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